برخی سیاست های حاکمیتی از قبیل طرح های توسعه شهری، فروش تراکم در برخی محلات خاص و انباشت امکانات و زیرساخت ها درهمین محلات به همراه عرضه نشدن زمین های دولتی به اندازه ی کافی در کنار فقدان نظارت لازم در قیمت گذاری زمین گسترش بی رویه و بدون توجه به کیفیت بنگاه های معامالتی و سود جویی برخی افراد در قیمت گذاری زمین باعث شده این عامل مهم ساخت و سازدر شرایط کنونی حاکم بر بازار مسکن در مواردی حتی با قیمت های بالاتر از کارشناسی هم حتی کمیاب شود.

همچنین تورم زمین بنابر جدیدترین داده های آماری کشور نزدیک به دو برابر زیر بنای مسکونی است که خود شاهدی بر این مدعاست.

در مواردی هم شاهدیم در صورتی که باید قیمت زمین از قیمت مسکن نوساز پایین تر باشد،به علت همین تورم سنگین و نگاه سودا گرایانه صرف به آن به بهای بیش از قیمت مسکن معامله میشود،امید است دستگاه های زیربط بتواند با اتخاذتدابیر لازم از رشد نجومی قیمت این عامل مهم ساخت وساز جلوگیری کنند تا بشود کمکی به وضعیت نابسامان قیمت ها در این حوزه نمود.

بر اساس جدیدترین داده های مرکز آمار در تابستان 1398متوسط قیمت خرید فروش هر متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه های معامالت ملکی درکل کشور36350000ریال با میانگین مساحت 267متر مربع بوده است که نسبت به فصل قبل3.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 7.110 درصد افزایش داشته است همچنین تعداد معامالت فروش زمین و زمین ساختمان مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاه های معاملات ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل 3.28 درصدو نسبت به فصل مشابه 15درصد کاهش داشته است.

این ارقام در استان هرمزگان به صورت متوسط قیمت زمین 6807000ریال با میانگین مساحت311متر مربع بوده است که نسبت به فصل قبل3.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 9.34 درصد افزایش داشته است همچنین تعداد معامالت فروش زمین و زمین ساختمان مسکونی کلنگی انجام شده ازطریق بنگاه های معاملات ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل 17درصدو نسبت به فصل مشابه9/1 درصد کاهش داشته است.

در ادامه به انعکاس نظرات دو تن از مشاوران املاک خبره در شهر بندرعباس نسبت به این مقوله میپردازیم: مالکان تعیین کننده قیمت زمین هستند کاووس ماندگاری یکی از مشاوران املاک مطرح بندرعباس به صبح ساحل گفت:وضعیت بازار خرید وفروش زمین یا ملک کلنگی به صورتی است که مالکان تعیین کننده ی قیمت آن هستند.

او در ادامه افزود با توجه به تقاضای نسبتا بالای زمین در شهر بندرعباس در قسمت عرضه یعنی برخی مالکان این زمین ها با سوء استفاده از شرایط حاکم بر بازار،بهای ملک خود را حتی بسیار بالاتر از قیمت های کارشناسی تعیین میکنند.

مثال در مواردی شاهدیم مالک در مذاکرات اولیه بر سر یک مبلغ مشخص با خریدار به توافق میرسد اما در پای معامله یا قیمت را بالاتر میبرد یا اینکه حتی از انجام معامله فروش ملک خویش خوداری میکند او خواستار ورود سازمانهای ذی مدخل در این امر به ویژه اداره کل راه و شهر سازی شد تا بتوانند با عرضه زمین های دولتی مثال در شمال بلوار شهید رجایی بندرعباس و ایجادزیر ساخت های لازم با واگذاری آن به متقاضیان قیمت ها را متعادل کنند.

مانگاری در پایان گفت :امیدواریم شهرداری ها هم با اتخاذ شیوه ای مناسب در تراکم در برخی محلات خاص بتوانند در این مسیر کمک کننده باشند تا شاهد هجوم تقاضای نامناسب خریداران به این بخش از شهر نباشیم .

پیامد بد رشد بی ضابطه زمین گریبان گیر مصرف کنندگان واقعی مسکن میشود عظیم راد یکی دیگر از مشاوران املاک شاخص در شهر بندرعباس به صبح صاحل گفت: بندرعباس به علت ویژگی هایش که به عنوان شهری تجاری شناخته میشود شاهد طیف گسترده ای از مشتریان با تمکن های مالی متفاوت است. همین موضوع باعث شده که برخی از فروشندگان از این تنوع تمکن مالی سواستفاده کرده و املاک خودرا به قیمت های بالاتر از ارزش واقعی خود بفروشند که دراین باب برخی معدود بنگاههای املاک هم در انجام این معاملات خارج ازعرف همکاری می کنند.

به طورمثال درحالی که تحت فرمول های ساده ساخت وسازباید قیمت زیربنای مسکونی از قیمت زمین بیشتر باشدشاهدیم دراین دست معاملات این رویه برعکس شده است.

مثال دریک مورد دریکی ازمحلات پرتقاضای بندرعباس درحالی که قیمت واحد مسکونی حداکثر9000000تومان است درهمان محله یک قطعه زمین به قیمت نامعقول 12000000 تومان به فروش رفته است.

دراین دست معاملات سازنده برای جبران این قیمت گزاف مجبور میشود ازکیفیت مسکن احداثی خود بکاهد. و این یعنی ان که مصرف کننده نهایی ،مسکن کم کیفیتی را صاحب میشود این دسته از سازندگان معمولا در تقلب هم حرفه ای اند در حالی که رنگ و لعاب ظاهری فریبنده ای به بنای احداثی خود میدهند، منتها در واقع از کیفیت ویژگی های اصلی مثل سازه، کیفیت موتور آسانسور یا کیفیت سرامیک و مواردی از این دست را میکاهند.

این دانشجوی دوره دکتری ازدانشگاه کلرمونت فرانسه در رشته مارکتینگ در ادامه افزود:ضعف های کارشناسی در بدنه ی برخی بنگاه های معاملات املاک بندرعباس مشهود است ومتاسفانه در این سالها به کمیت این صنف پرداخته شده و از کیفیت غفلت شده.

او در ادامه خاطر نشان ساخت باید بنگاه های معاملات ملکی بندرعباس رتبه بندی شوند و بدنه کارشناسی آنها تقویت شود.

او اشاره کرد در استانهایی که در این شاخص وضعشان از هرمزگان بهتراست به این موضوع توجه بیشتری شده است.

به طور مثال استان یزد که به مقوله بهبود فرآیند کارشناسی بنگاه داری املاک توجه بیشتری میشود همچنان که در این استان در فرآیندی ساماندهی شده کلیه معامالت خرید و فروش حتی پیش فروش با محوریت بنگاه های املاک در قالبی مشخص و البته نظم یافته صورت میگیرد که امیدواریم در استان ما هم، چنین رویه ای عملیاتی شود.

او در پایان گفت یکی از راه کارهای مناسبی برای مقابله با رشد لجام گسیخته قیمت زمین،روی آوردن به قراردادهای مشارکت ساخت است به گونه ای که سازنده هزینه ی خرید زمین را از هزینه های ساخت خود حذف مینماید.

در این دست قرادادها که عمدتا به صورت 60به 40 مطرح است پس از احداث بنای مسکونی 60 درصد از زیر بنای احداثی متعلق به سازنده و 40 درصد دیگر متعلق به صاحب زمین است که سازندگان مطرحی در شهر بندعباس وجود دارند که با این شرایط ساختمان هایی با کیفیتی را میسازند البته درصورت بالا بودن قیمت زمین در برخی مناطق این نسبت 50-50میشودکه در این صورت ممکن است شاهد ساخت و ساز کم کیفیت تری باشیم.