اهمیت روابط مؤجر و مستأجر در جوامع شهری و گسترش آن سبب شد که قانونی در این رابطه وضع شود. در حقوق ایران بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره که بین طرفین} موجر و مستأجر{ انعقاد می‌شود، برای استفاده مجدد مستأجر از مغازه یا خانه باید مجدداً قرارداد تمدید شود. اگر پس از مدت قرارداد، مستأجر، عین مستأجره {یعنی خانه یا مغازه} را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف خودش نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق دریافت خسارت { اجرت‌المثل} است؛ بنابراین درصورتی‌که اجاره پایان یافت ضرورتاً مستأجر باید ملک را خالی کند. موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدتِ اجاره مستأجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند. این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود. در چنین فرضی به نسبت ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد؟ آیا مستأجر باید به همان میزانی که در قرارداد تعیین‌شده است اجاره را پرداخت کند یا باید خسارت بدهد؟ در مطلب پیش رو به رابطه حقوقی مؤجر و مستأجر می‌پردازیم.

چه زمانی مستأجر باید خسارت دهد؟

چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستأجر به تصرف خود ادامه دهد و مؤجر بر این تصرف رضایت نداشته باشد و تقاضای تخلیه کند، ید امانی مستأجر به ید ضمانی تبدیل می‌شود؛ یعنی مستأجر هم باید خسارت زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و هم مسئول هر نوع نقص و عیبی خواهد بود. چه آن نقص را او انجام داده باشد چه نداده باشد. پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که مؤجر درخواست تخلیه مکان {عین ِ مستاجره} را نداشته باشد، عین مستاجره در دست مستأجر امانت است. مستأجر در صورت عدم استفاده از مکان، موظف به پرداخت اجرت‌المثل {خسارت} نیست اما در صورت بهره‌برداری و استفاده از عین ِ مستاجره، همان‌طور که قبلاً گفتیم مستأجر مسئول هر نوع خسارت خواهد بود.

نکات مهم در عقد قرارداد اجاره

اگر در عقد اجاره، مدت به‌طور صریح ذکر نشده باشد، مثلاً تا پایان اسفندماه ۱۴۰۰ ثبت‌شده باشد، اما مبلغ اجاره تعیین شود مثلاً ماهی بیست میلیون ریال، مانند این است که مدت اجاره یک‌ماهه تعیین‌شده است؛ بنابراین ذکر تاریخ شروع و اتمام قرارداد بسیار قابل اهمیت است. تجدید مجدد اجاره مستلزم قصد و رضایت طرفین و تعیین مدت و سایر شرایط مربوط به قرارداد است. صرف ادامه تصرف مستأجر در مورد اجاره و سکوت مؤجر را نمی‌تواند ضرورتاً اجاره قلمداد کرد بلکه باید بر اساس اذنِ مؤجر و رضایت مستأجر تمدید حاصل شود. در عقد قرارداد موجر باید مالک خانه، آپارتمان یا مغازه باشد. کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را اجاره دهد. مستأجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد. همچنین مدت اجاره باید معین باشد. اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود {مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه...} باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین می‌شود. ضروری است که موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند، کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را اجاره دهند یا ملکی را اجاره کنند. قیمِ این افراد می‌تواند از جانب آن‌ها اجاره کند یا اجاره دهد. بدیهی است که طبق قانون روابط موجر و مستأجر باید در قراردادِ اجاره به‌صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد زیر آن را امضاء کنند. مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر بهره‌مند شوند. اگر طرفین قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهایی دادگستری سرگردان شوند.

وظایف مالک

تعمیرات و همه مخارجی ملک بر عهده مالک یا موجر است. تعمیراتی که به خود ملکِ اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستأجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند. برای مثال اگر حین اجاره، شیر آب یا سیستم گرمایشی یا سرمایشی یا لامپ‌های خانه و موارد دیگر به مشکلی بربخورد با مستأجر است و باید هزینه‌های آن را پرداخت کند. اگر در همان ابتدای اجاره که مستأجر خانه را بازدید می‌کند، از خرابی بعضی امکانات مطلع ‌شود می‌تواند از مالک بخواهد که آن‌ها را تعمیر کند و سپس تحویل دهد. تعمیراتی که به ملک ربط پیدا کند متوجه مالک خواهد بود. برای مثال سقف خانه در اثر بارش باران و کیفیت بد ایزوگام یا آسفالت پشت‌بام اشکال پیداکرده در اینجا تعمیر بر عهده موجر خواهد بود. اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلاً تزئیناتی را برای ملک که جدانشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند. مگر در مواردی مثل سقف و دیوار که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود لذا مستأجر می‌تواند آن تعمیرات را انجام دهد و هزینه‌های آن را از موجر دریافت کند. پس باید دانست مستأجر بابت تغییراتی که در ملک می‌دهد حق مطالبه هزینه‌ای را از موجر ندارد مگر از قبل اجازه گرفته باشد البته همین تغییرات و دخالت در ملک ممکن باعث شود موجر حق فسخ پیدا کند.

حقوق مستأجر چیست؟

۱. اگر به‌عنوان مستأجر محلی را اجاره کرده‌اید برای سکونت یا به‌عنوان اجارهٔ مغازه، اگر در مدت اجاره براثر حادثه‌ای مثل زلزله، سیل و...آن عینِ اجاره‌شده خراب شود یا تلف شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ‌داده است منحل می‌شود و دیگر مستأجر تکلیفی به دادن اجاره‌بها ندارد و می‌تواند پول ودیعه‌ای را که داده نیز پس بگیرد و درجایی دیگر واحدی را اجاره کند.

۲. هرگاه معلوم شود ملکِ در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند؛ اما اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

۳. در اجاره باید دقت کرد که اگر ملکی را اجاره می‌کنید بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به‌این‌علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر می‌تواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید.

۴. در عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آن‌که این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود؛ اما در غیر این صورت در حالتی که مستأجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.

۵. موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره‌ انجام دهد. برای مثال موجر نمی‌تواند به این دلیل که الآن مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعداً گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره‌ای را تغییراتی بدهد، این کار را انجام دهد؛ زیرا مستأجر حق دارد که از عین مستاجره استفاده کند و موجر حق این تغییرات و مزاحمت را ندارد. مگر آن‌که تعمیراتی اساسی لازم آید که اگر انجام نشود به ملک موجر خسارات و زیان وارد می‌شود. در اینجا موجر طبق قانون حق دارد آن تعمیرات را انجام دهد و اگر مستأجر این اجازه تعمیرات را به موجر ندهد حق فسخ خواهد داشت.

اجاره مالی که شراکتی است

به‌طورکلی در عقد اجاره، مستأجر امین تلقی می‌شود و به این امین بودن احکامی تعلق می‌گیرد. مثل‌اینکه اگر در ملک خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود مگر آن‌که ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است. برای مثال اگر مستأجر در اثر کوتاهی که داشته فرزند کوچکش با اشیایی به درودیوار رنگ‌آمیزی و تزئینات و دکوراسیون ملک‌ آسیبی بزند در اینجا به علت کوتاهی مقصر خواهد بود و ضامن جبران خسارات است. در ضمن اجاره مستأجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند. برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند که ظرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ‌آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند. در این صورت اگر هرکدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگری از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده می‌تواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند. در اینجا قانون‌گذار اجازه داده است یک‌راست فرد به سمت فسخ قرارداد رود.

به قلم: مهری محمودآبادی (کارشناس و مشاور حقوقی)

روزنامه صبح ساحل