صبح ساحل ، اجتماعی - شهناز حاجی قاسمی//افزایش تورم و بی‌ثباتی اقتصادی بسیاری از مردم را بر آن داشت تا به دلیل ریسک پایین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و به‌منظور حفظ ارزش دارایی خود به سمت بازار مسکن هجوم ببرند بطوریکه هجوم پول‌های سرگردان به سمت بازار مسکن موجب رونق این بخش پس از یک دوره رکود پنج‌ساله شد هرچند برخی کارشناسان معتقدند گران شدن مسکن یا افزایش معاملات را نمی‌توان به رونق در بخش مسکن نسبت داد چراکه تغییر چندانی در وضعیت ساخت‌وساز صورت نگرفته است و تنها فعالیت‌های دلالی و سوداگرانه، افزایش قیمت ارز، کاهش سود بانکی، کمبود عرضه مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث افزایش قیمت مسکن شده است.

حالا اما افزایش بیش‌ازحد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان خبر از بازگشت احتمالی رکود به بازار مسکن می‌دهد. بر اساس گزارش خبرگزاری فارس هرچند برخی از کارشناسان و متقاضیان مسکن نقش مشاوران املاک را در بالا رفتن قیمت مسکن دخیل می‌دانند اما رئیس اتحادیه املاک آن را رد کرده و عنوان می‌کند که رشد قیمت به نفع املاکی‌ها نیست و رکود به ضرر آن‌ها تمام می‌‌شود.

فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن نیز در گفتگو با ایسنا گفته است: کمبود زمین در بازار مسکن از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن است زیرا متناسب با تقاضایی که برای ساخت‌وساز وجود دارد، زمین برای واگذاری نیست و این موضوع بر روی قیمت‌ها اثرگذار است.

همچنین مشاوران املاک نیز در این تلاطم قیمت‌ها بسیار نقش‌آفرینی کرده‌اند و در افزایش قیمت مسکن در بازار اثرگذار بوده‌اند.

کارشناسان اما معتقدند مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند جلوی افزایش قیمت مسکن را بگیرد از طرفی برخی دیگر از کارشناسان بر این باورند وضع مالیات بر عایدی مسکن باعث شکل‌گیری معاملات غیر شفاف و پنهان خواهد شد؛ اما بر اساس گزارش خبرگزاری فارس سنگ‌اندازی‌ها در بررسی این طرح در مجلس و عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در وزارت راه اجرای این طرح را سخت و دشوار کرده است.

بر اساس این طرح که هنوز در میان بررسی دو کمیسیون عمران و اقتصاد در رفت‌وآمد است و به تصویب مجلس شورای اسلامی نرسیده هر نوع نقل‌وانتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عائدی ملک یعنی مابه‌التفاوت قیمت خریدوفروش خواهد بود.

البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده‌اند.در گزارش منتشرشده مرکز آمار ایران نیز مشخص‌شده است که در فاصله زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولیدشده اما تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار صاحب مسکن ملکی شده‌اند، یعنی به عبارتی ۷۷ درصد (سه‌چهارم) مسکن تولیدشده در این بازه زمانی برای فعالیت‌های سوداگرانه بوده است.

این در حالی است که در فاصله زمانی ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۸۰ درصد مسکن تولیدشده را خانوارها باهدف مصرف واقعی خریداری کرده‌اند.

هرمزگان؛ رکورددار تعداد خانه‌های خالی از سکنه

وضعیت مسکن در هرمزگان نیز متأثر از کشور افزایش یافت اما بر اساس دیدگاه فعالان این بخش، قیمت مسکن در شهر بندرعباس بر اساس فرمولی متفاوت تعیین می‌شود. 

فعالان بازار مسکن دلایل مختلفی برای افزایش قیمت مسکن در بندرعباس عنوان می‌کنند. نکته قابل‌توجه در این میان بالا بودن تعداد خانه‌های خالی از سکنه در استان است.

بطوریکه محسن زاده مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی هرمزگان از وجود 70 هزار خانه خالی از سکنه در هرمزگان گفت. 

بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن نیز درباره تعداد خانه‌های خالی از سکنه به ایسنا گفته است: این آمار در هرمزگان13.6درصد، خراسان رضوی ۹ درصد و لرستان ۷ درصد بوده و میانگین کشوری ۱۰ تا ۱۱ درصد است.

مسکن مهر در هرمزگان همچنان متقاضی دارد

روح‌الله محسن زاده، مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی هرمزگان درباره دلایل بالا بودن قیمت مسکن در بندرعباس گفت: دلایل متعددی وجود دارد.

یکی از دلایل اقامتگاه دوم بودن این استان برای افرادی است که در خارج از این استان هستند. بعضی دلایل دیگر مانند افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح و غیره در این استان نیز صدق می‌کند.

از طرفی نرخ رشد جمعیت این استان نسبت به استان‌های دیگر بالا است.درواقع اقامتگاه دوم بودن و نرخ رشد بالای جمعیت دو دلیل حائز اهمیت در این استان هستند. 

در شهرهای بالای 25 هزار نفر جمعیت این استان 38 هزار واحد مسکن ساخته‌شده است.

علیرغم آنکه مسکن مهر در استان‌های دیگر فاقد متقاضی است اما در هرمزگان همچنان متقاضی دارد که بخشی از آن در قالب تفاهم‌نامه سه‌جانبه بر عهده راه و شهرسازی بوده که در هفته دولت به اتمام رسید. 

نکته مهمی که این استان را متمایز می‌کند حدوداً 50 درصد جمعیت استان روستایی هستند که شاخصی خوب و در کشور کم است بنابراین باید مهاجرت معکوس به روستا شکل بگیرد.

قیمت مصالح ساختمانی

در هرمزگان بالا است

یکی از فعالان بازار مسکن در بندرعباس بالا بودن بیش‌ازحد قیمت مصالح در هرمزگان نسبت به استان‌های دیگر را یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در هرمزگان عنوان می‌کند.

 این قعال بازار مسکن بر این باور است هرمزگان فاقد کارخانه‌های تولیدی مصالح ساختمانی است و همه مصالح از استان‌های دیگر وارد هرمزگان می‌شود و با در نظر گرفتن هزینه بالای حمل‌ونقل و همچنین نوسانات نرخ ارز و تورم هزینه ساخت مسکن و درنتیجه قیمت تمام‌شده مسکن در بندرعباس زیاد خواهد شد.

تأثیر مثبت برجام بر رونق بازار مسکن بندرعباس

نصیری یکی از مشاوران املاک در بندرعباس گفت: در دوره‌ای که دلار به مرز 18 هزار تومان رسید یک افزایش قیمتی داشتیم الآن هم قیمت کاهش نیافته اما بازار قیمت ثابت‌شده‌ای دارد یعنی نسبت به پارسال که ما یک‌ خانه‌ی 12 سال ساخت را 130 میلیون می‌خریدیم امسال آن را 180 میلیون می‌فروشیم.

در شهرهایی مانند تهران افزایش قیمت مسکن باعث شد مردم به سمت حومه شهر بروند اما در بندرعباس این وضعیت به‌صورت خیلی کم بوده است.وی درباره وضعیت رونق یا رکود بازار مسکن بندرعباس عنوان کرد: ما سه نوع سرمایه‌گذاری داشتیم.

تلاطم بازار طلا، کاهش ارز و سود بانکی باعث شد مردم به سمت بازار مسکن بروند. استنباط من این است که قیمت‌ها ثابت می‌ماند و افزایش آن‌چنانی نداریم ولی مطابق با سال‌های پیش انتظار می‌رود در سال جدید 10 یا 15 درصد افزایش قیمت داشته باشیم ولی همچنان متقاضی خرید مسکن وجود دارد چون مردم پول خود را از بازارهای مختلف حتی بانک خارج کرده و به سمت بازار مسکن می‌برند.

نصیری با مثبت ارزیابی کردن برجام برای بازار مسکن بندرعباس گفت: ده سال پیش قیمت مسکن در بندرعباس حتی از شیراز و تهران بالاتر بود اما در دوره ده‌ساله‌ای که ایران تحریم بود به دلیل ضعیف شدن گمرک بندرعباس و کاهش فعالیت آن، رونق بازار مسکن نیز کاهش یافت چون با ضعیف شدن گمرک بسیاری از افراد و شرکت‌ها از بندرعباس خارج شدند.

با توجه به گرانی سرسام‌آور و عدم کافی بودن تسهیلات مسکن برای خرید و به‌طورکلی عدم ثبات اقتصادی باید منتظر ماند و دید وضعیت آشفته‌بازار مسکن در هرمزگان به چه سمت حرکت خواهد کرد.