فرایند انتخاب و خرید ملک برای هر‌کسی می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد و چنانچه فرد اولین‌بار باشد که بخواهد اقدام به خرید ملک کند و تجربه کافی نداشته باشد؛ بهتر است از کمک یک مشاور پیش از اقدام به خرید کمک بگیرد. به همین منظور با یک مشاور با سابقه در حوزه مسکن مصاحبه‌ای داشته‌ایم تا در خصوص پارامترهای مهمی که در زمان خرید ملک باید به آن توجه کرد؛ با ایشان گفت‌وگو کنیم. 

 

محمد‌رضا قربان زاده هستم.کارشناس و ارزیاب املاک، مهندس و مجری ساخت‌و‌اجرا در حوزه ساختمان و حدودا ۱۸ سال است که در بازار املاک فعالیت دارم.

 

مردم در زمان خرید ملک ابتدا باید هدف خود را مشخص کنند. اینکه هدف آنها از خرید ملک، صرفا استفاده شخصی است و یا هدف سرمایه‌گذاری است؟ پس از آن باید پارامترهای زیادی را بر حسب نوع هدف خود در نظر بگیرند که در ادامه به آن اشاره می‌شود.

•در زمان خرید ملک ابتدا باید به موقعیت مکانی ملک توجه کرد و بررسی کرد که ملک در چه موقعیت مکانی قرار دارد. مثلا بهتر است ملک مورد نظر در کوچه‌ای با عرض کم نباشد. همچنین نزدیک مدرسه و اماکن پر‌تردد و شلوغ واقع نشده باشد. اگر هدف استفاده شخصی است؛ بهتر است در مورد همسایه‌ها تحقیق کنند و از این مساله تا حدودی آگاه باشند.

•دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی یکی از امتیازات ملک است. در نتیجه فاصله ملک تا ایستگاه اتوبوس و تاکسی بایستی بررسی شود.

•نزدیک بودن به امکانات رفاهی نظیر سوپر مارکت، نانوایی، بازار محله و ... از نکات مهم در انتخاب ملک است.

•وضعیت واحد‌ها در هر طبقه و همچنین عرض راه پله‌ها در خرید آپارتمان باشد باید مورد توجه قرار گیرد. داشتن آسانسور برای طبقه دوم به بعد یک مزیت است.

•بهتر است خریدار وضعیت ایمنی ساختمان و بررسی دقیق نقشه‌های ساختمان به جهت کیفیت ساخت و تامین پارکینگ را قبل از خرید مورد بررسی دقیق قرار دهد.

•حفظ حریم خصوصی به‌ویژه در خرید آپارتمان‌هایی که در طبقات بیش از یک واحد دارند با اهمیت است.

•عايق بودن ملک در برابر صدا و اینکه دارای پنجره‌های دو جداره  باشد یک مزیت است.

• وضعیت مشرف بودن یا نبودن ساختمان نسبت به دیگر واحدها، خصوصا در منازل ویلایی و مجتمع‌ها  با اهمیت است.

•انتخاب طبقه مناسب در آپارتمان نیز از مواردی است که باید مورد توجه قرار بگیرد؛ مثلا ترجیحا نباید طبقه اول انتخاب ما باشد. چرا که به جهت رفت و آمد، سر و صدای پارکینک و آلودگی هوای ناشی از آن و همچنین وضعیت نور واحد نسبت به سایر طبقات شرایط نامناسب‌تری دارد.

•نورگیر بودن ملک، هم در قسمت پذیرایی و هم اتاق خواب‌ها از دیگر مواردی است که باید مورد توجه باشد .

•خریدار باید به موارد حقوقی نیز توجه ویژه‌ای داشته باشد و علاوه بر مشاوره گرفتن از یک متخصص جهت بررسی مسائل فنی و استحکام بنا حتما  مشاور حقوقی خود را قبل از نوشتن قرارداد انتخاب کند تا در هنگام بستن قرارداد با مشکلات حقوقی مواجه نشوید. چرا‌که اکثر خریداران ملک، بیشترین دارایی خود را صرف خرید مسکن می‌کنند و ممکن است با یک قرارداد که به درستی تنظیم نشده است؛ سرمایه خود را به مخاطره بیاندازند.

•انتخاب محله قطعا به بودجه ما بستگی دارد اما بایستی ملکی را خریداری نمود که هم از نظر موقعیت مکانی از شرایط خوبی برخوردار باشد و هم خوش نام باشد. همچنین بهتر است منطقه‌ای که ملک در آن واقع است رو به پیشرفت بوده توسعه شهر به سمت آن منطقه باشد. لازم به ذکر است که در چنین مناطقی خرید و فروش نیز راحت‌تر صورت می‌گیرد .‌

•اگر قصد سرمایه‌گذاری در ملک را دارید؛ هر چه متراژ آپارتمان کوچکتر باشد بهتر است؛ چراکه هم تقاضای خرید برای آن بیشتر است و هم در زمانی که قصد فروش آن را دارید؛ مشتریان بیشتری دارد.

•بررسی قیمت نیز مولفه‌های زیادی دارد که باید در زمان خرید به آنها توجه کرد. از جمله این موارد می‌توان به  قیمت هر متر مربع زمین در منطقه مورد نظر، قیمت تمام شده هر متر مربع آپارتمان، متریال استفاده شده در ساختمان و همچنین سهم عرصه، طبقه و ... اشاره کرد.

  

برای پیش‌بینی هر بازاری اول باید میزان عرضه و تقاضا را در هر بازاری رصد کرد. در بازار ملک نیز باید عواملی که باعث ایجاد تورم در بخش صنعت ساختمان نیز می‌شوند مورد توجه قرار گیرد. همچنین باید وضعیت بازارهای موازی با بازار مسکن نیز رصد شود تا مشخص شود که اسمارت مانی در کدام بازار است. پس از بررسی این موارد به نظر بنده با توجه به افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها، چنانچه دولت در سال آینده بتواند از رشد نقدینگی جلوگیری کند با رکود تورمی مواجه خواهیم بود و مشتریان قدرت خرید ملک را با قیمت‌های نجومی نخواهد داشت در نتیجه در سه ماهه اول سال، بازار با رکود سنگینی مواجه است.

 

پیشنهاد من این است دوستانی که به دنبال خرید مسکن برای استفاده شخصی هستند؛ در زمانی که بازار مسکن وارد رکود می‌شود و یا با آرامش نسبی همراه است ملک مورد نظر خود را انتخاب و خریداری نمایند و فرصت را از دست ندهند چراکه در بخش ساختمان به احتمال زیاد روند قیمت‌ها صعودی است. اما یک نکته طلایی برای تشخصیص اینکه چه زمانی احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن زیاد است می‎‌توان گفت؛ بایستی به قیمت حامل‌های انرژی بیشتر توجه کرد. چنانچه قیمت حامل‌های انرژی‌ها به خصوص بنزین تغییر کند مسلما قیمت کالاها و خدمات نیز بالا خواهد رفت و این شوک قیمتی در بازارهای مختلف تسری پیدا خواهد کرد. به‌ویژه قیمت ملک را بالا خواهد بود و این یک سیگنال برای خریداران ملک است.